【体験談】東京23区で戸建てを貸すと本当に儲かる？賃貸査定と税金の試算

前回、自宅（東京23区内、築10年、木造戸建て、注文住宅）を売却する場合の査定の話を書きました。

今回は、持ち家の賃貸査定をした話を書きます

賃貸査定の内容

売却査定と共通する部分もありますが、
賃貸査定のほうが資料は比較的シンプルで、簡潔に提示されました。

今回提示された査定内容は、主に次の2点です。

■ 周辺の賃貸事例

まず、近隣エリアにある類似戸建ての賃貸成約事例が複数提示されました。

• 同程度の築年数
• 近い間取り・延床面積
• 駅距離が類似
• 駐車場付きかどうか

といった条件を揃えた事例を基準に、相場レンジを示してもらいます。

売却査定と同様に、実際の成約事例ベースである点は共通していました。

■ 賃料の算定方法

賃料は、単純な平均ではなく、各項目を評価したうえで調整されています。

主な評価項目は以下のような項目でした。

• 駅までの距離
• 築年数
• 部屋の方角・採光
• 設備グレード
• 周辺環境
• 駐車場の有無・台数
• ペット可否

それぞれを点数化し、
周辺相場に対して「プラス補正」「マイナス補正」を加える形で、
最終的な想定賃料が算出されていました。

基本的なロジックは、

周辺相場 × 個別条件による調整率 ＝ 想定賃料

というシンプルな構造です。

想定よりも高い査定結果に

率直な感想としては、想定していたよりも高い賃料査定でした。

東京23区という立地条件や、駅距離・駐車場2台付きといった要素が評価されたようです。

この金額が、そのまま私たちの手取りとなり、これで次の住まいのローンの支払いや、賃貸した場合の家賃支払いに使えるとありがたい！
と、一瞬勘違いしてしまうかもしれませんが、不動産投資について色々調べていくと

「家賃＝そのまま利益ではない」という現実を知る

自宅を賃貸に出す場合の“落とし穴”と注意点を整理します。

① 家賃は「売上」であって「利益」ではない

まず基本構造。

利益 ＝ 家賃収入 － 経費 － 税金

② 税金の仕組み（ここが誤解しやすい）

■ 所得税・住民税がかかる

賃貸収入は「不動産所得」。

給与がある場合、総合課税で合算されます。これがキツい！

つまり、サラリーマンの給与所得に、家賃収入が足されて課税されます。

• 課税所得が増える
• 税率が上がる可能性がある

高所得層なら税率33％〜45％＋住民税10％の世界です。

→ 家賃の3〜5割が税金で消えるケースもあり得ます。

■ 経費にできるもの

節税できる主な経費：

• 減価償却費（建物）※
• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費
• 管理委託費
• 火災保険
• ローン利息部分

ちなみに、元本返済は経費になりません。

※減価償却費（建物）
わが家は、築10年の木造住宅です。居住用の木造住宅の法定耐用年数は22年なので、建物購入価格を22年かけて償却できます。経費として差し引くことができるので、22年間は税金を抑えることができます。
しかし、既に10年経過しているので、残り12年間になります。

▼この辺り、FP3の知識が役に立ちました。

③ 戸建ては修繕リスクも大きい

マンションと違い、

• 外壁
• 屋根
• 給湯器
• 水回り

すべて自己責任。

突発修繕が入ると、数十万〜100万円単位の支出も起こりえます。家賃収入が数年分吹き飛ぶ可能性もあります。

④ 空室リスク

東京23区でも戸建て賃貸はニッチ市場だと感じます。

• ファミリー層限定
• 駅距離に左右されやすい
• 景気に影響される

空室期間が3ヶ月あるだけで、利回りは一気に悪化します。

⑤ ローンが残っている場合の注意

住宅ローンは「自己居住前提」。

貸し出す場合、

• 金融機関への確認が必要
• 投資用ローンへ切り替えの可能性
• 金利上昇リスク

ここは慎重にする必要があります。
投資用ローンを使うと、利益が圧迫されてしまいます。
わが家は、もし貸し出す場合は、ローンを全額繰上げ返済する予定です。

不動産投資の現実を知る

本当に儲かるのか？簡易シミュレーション（例）

仮に：

• 月25万円で貸せる
• 年間300万円

経費（概算）

• 固定資産税 25万円
• 管理費 15万円
• 修繕積立想定 30万円
• 減価償却 100万円
• その他 10万円

課税所得：120万円

税率30％なら → 税金36万円

手残り：300万円 − 経費 − 税金　＝ 想像よりかなり少ない
しかも減価償却期間が終わると税額がより増えます。

まとめ

今回あらためて数字を整理してみて、
家賃収入がそのまま手取りになるわけではないことを実感しました。

税金や経費、将来の修繕費まで織り込むと、
想像していたよりも実際の手残りは小さくなります。

一方で、東京23区という立地を考えれば、
土地価格の動向や将来の売却可能性も無視できません。

「売却するか」「賃貸に出すか」。

どちらが正解というよりも、
それぞれのメリット・リスクを数字で把握できたことに意味がありました。

今回の査定を通じて、感覚ではなく根拠をもって、家族と今後の方針を話し合えます。

不動産投資は簡単ではない。
不動産は大きな資産だからこそ、冷静に選択肢を比較する時間は決して無駄ではない。
そんなことを感じた今回の賃貸査定でした。

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▼車の査定→売却→乗り換えについてこちらに書いています。