東京23区の注文住宅を査定してみた
家族の勤務地変更をきっかけに、
- 自宅を売却し、都内の別の地域で購入または賃貸
- 自宅を賃貸に出し、都内の別地域で賃貸
という選択肢が現実味を帯びてきました。
そこでまずは、東京23区内にある10年前に建築した木造の自宅（注文住宅）の売却査定を依頼しました。
査定の流れ
依頼先は大手不動産会社
依頼内容
- 売却価格の見積もり
- 想定賃料の見積もり
流れ
- ネット査定依頼
- 電話ヒアリング
- 自宅訪問（権利証・建築図面・購入時資料など提示）
- 約2週間後、査定書受領
査定価格はどう決まるのか？
居住用不動産の場合、「土地」と「建物」に分けて評価されるようです。
土地：取引事例比較法
- 近隣の成約事例
- 面積
- 接道状況
- 形状
- 用途地域
- 駅距離
などから、評価し、補正して算出。重要なのは、売り出し価格ではなく“成約事例”が基準ということ。
土地価格は購入時の約2倍の査定だった
今回もっとも驚いたのがここです。ニュースでよく取り上げられるように、東京のマンションはかなり値上がりしているのは聞いていました。でも、戸建てもここまでとは驚きました。
わが家が10年前に購入した土地価格と比べて、今回の査定では約2倍の評価でした。
正直、想像以上です。
東京23区ではこの10年で、
- 低金利環境の長期化
- 海外資金の流入
- 再開発
- 供給制約
が重なり、住宅地価格が大きく上昇しました。これが現在の東京23区の不動産の特徴だと実感しました。
建物：原価法
一方、建物はシビアです。
- 今同じ建物を建てたらいくらか算出
- 築年数分の減価を差し引く
さらに、
- 認定制度
- メンテナンス履歴
- リフォーム履歴
などで算出。
建物価値は想像以上に目減り
新築時の支払額には、
- ハウスメーカーの利益
- 広告宣伝費
- モデルハウス費用
などが含まれています。
査定では原価ベースに近い再計算がされるため、そこから築10年分が減価。
結果、建物評価は大きく下がる。
土地が約2倍だったのとは対照的です。
10年前と現在の建築費比較
わが家を建てたのは約10年前。
当時の坪単価は60～70万円台が一般的でした。
現在（2024～2025年）は、
- 坪単価90～110万円台
- 全国平均建築費約3,500万円前後
といわれています。
坪単価ベースで約1.4～1.6倍
査定担当者からも、
と言われました。
人件費上昇、資材高騰、インフレの影響です。
東京23区の木造戸建ては「土地資産」の意味が強い
今回の査定で見えた構図は明確です。
- 建物価格：建築費は上昇しているが減価も早い
- 土地価格：この10年で約2倍
今の東京の戸建ては、“住宅”というより”資産”に近いのかも知れません。
ですが実際には、私たちは不動産投資ではなく、今住んでいる実需の自宅なので、これを売却し利益を得たとしても、次に住む家も高くなっているので、2倍も手放しで喜べない側面があります。
売却価格は戦略で決まる
戸建ては類似物件が少ないため、
- 早期売却を優先
- 高値狙いで時間をかける
の売主の状況次第で売り出し価格は変わります。
査定価格はあくまで基準値。
それにピンポイントで需要があれば、その価格で成立します。
売却コスト
不動産会社の担当者から、仲介手数料、登記費用、印紙代等々で、売却価格の4～5％前後が売却コストとして追加でかかる説明がありました。
5,000万円なら約200万円超。売却益から売却コストが減ると考える必要があります。
まとめ
今回の査定で分かったこと。
・わが家の場合、ここ10年で土地価格は約2倍に上昇
・建物価値は想像以上に減る
・建築費は10年前の約1.5倍
・東京23区の戸建ては土地が資産の本体
売却するかどうかは別として、自分の資産の現在地を知ることには大きな意味があると実感しました。
これからどうするかは、まだ決めていません
わが家は、現時点で売却を決めたわけではありません。
家族で話し合いながら、
- 売却するのか
- 賃貸に出すのか
- このまま住み続けるのか
を検討している段階です。
ただ、今回査定を受けてみて感じたのは、
数字を知ることで、人生設計が一段と具体的になるということでした。
土地はこの10年で約2倍。
一方で建物は減価する。
売却コストは4～5％程度。
今建て直すなら建築費は約1.5倍。
漠然としたイメージではなく、「現実的な選択肢」として比較できるようになります。
不動産価格は常に変動します。
だからこそ、いまの現在地を把握することには意味があると感じました。
相場を知るという選択
もし、
- 将来的に住み替えの可能性がある
- 子どもの進学や転勤で選択肢を広げたい
- 東京23区の不動産価格がどの水準にあるのか知りたい
という方がいれば、一度査定を受けてみるのも一つの方法だと思います。
査定は無料で、必ず売却しなければならないものでもありません。
私自身も、「売るため」ではなく、今の状況を客観的に把握するために依頼しました。
数字を知ることは、
焦るためではなく、落ち着いて考えるための材料になります。
参考までに、野村不動産グループの査定サービスはこちらです。
＼ 野村不動産ソリューションズ ／
▼車の査定→売却→乗り換えについてはこちらに書いています。
